Can a foreigner buy property in Ukraine?

Foreign nationals and foreign legal entities may own residential and commercial buildings and non-agricultural land. Agricultural land may not be owned by foreigners; the moratorium on its sale to non-residents remains in place pending a referendum. A Ukrainian company with foreign shareholders is also barred from acquiring agricultural land.

Is the state register conclusive as to ownership?

No. Registration creates a presumption but does not cure defects in the underlying transaction. Title acquired from a seller whose own acquisition was invalid can be challenged, and the limitation period runs from when the claimant knew or should have known of the breach. This is why the chain of title, not merely the current entry, must be examined.

What does changing the designated purpose of land involve?

A change of designated use requires land management documentation, approvals from the relevant authorities and registration of the amended designation in the cadastre. Timelines range from several months to more than a year depending on the category and location, and the outcome is not guaranteed — which is why it should be a condition precedent rather than a post-completion project.

Should a lease be notarised and registered?

A lease of a building or premises for three years or more must be notarised and the right registered. Shorter leases need not be, but registration provides protection where the property is sold, and for a tenant investing in fit-out that protection is usually worth the cost.

Strona główna/Usługi/Nieruchomości

Nieruchomości i budownictwo

Ukraińskie nieruchomości są wpisane do rejestru, ale wpis nie gwarantuje tytułu. Liczy się historia — i to, czy grunt może zgodnie z prawem być wykorzystany tak, jak Państwo planują.

Wprowadzenie

O większości ukraińskich transakcji na rynku nieruchomości decydują dwa pytania. Pierwsze: czy tytuł sprzedającego jest pewny — co wymaga prześledzenia łańcucha przeniesień, sprawdzenia wad prywatyzacyjnych i reprywatyzacyjnych oraz ustalenia obciążeń, które nigdy nie trafiły do rejestru. Drugie: czy zamierzone wykorzystanie jest dopuszczalne — grunt ma przypisaną kategorię i przeznaczenie, a na działce rolnej nie wolno budować, dopóki przeznaczenie nie zostanie zmienione, co jest procesem, a nie formalnością.

Doradzamy zagranicznym inwestorom, deweloperom i najemcom korporacyjnym przy nabywaniu, najmie i realizacji inwestycji. Zajmujemy się też ograniczeniem, które zaskakuje wielu kupujących: cudzoziemcy i zagraniczne osoby prawne nie mogą być właścicielami gruntów rolnych w Ukrainie, a konstrukcje obchodzące ten zakaz niosą ryzyko przymusowej sprzedaży.

Typowe sytuacje

Inwestor kupuje magazyn i potrzebuje weryfikacji tytułu oraz dopuszczalnego przeznaczenia.
Deweloper musi zmienić przeznaczenie działki, zanim będzie mógł rozpocząć budowę.
Zagraniczna spółka chce nabyć grunt i musi wiedzieć, co zgodnie z prawem może posiadać.
Najemca negocjuje długoterminowy najem i potrzebuje ochrony przed przedterminowym rozwiązaniem.
Ukończony budynek powstał bez kompletu pozwoleń i nie może zostać wpisany do rejestru.

Zakres prac

Czym się zajmujemy

Sprawy, które prowadzimy w ramach tej specjalizacji. Zlecenie zwykle łączy kilka z nich, a nie ogranicza się do jednej pozycji.

Badanie tytułu prawnego

Weryfikacja historii własności, obciążeń ujawnionych i nieujawnionych oraz ryzyka roszczeń osób trzecich.

Nabycie

Umowy przedwstępne i sprzedaży, zawarcie w formie aktu notarialnego, mechanika płatności i wpis przeniesienia własności.

Grunty

Kategoria i przeznaczenie gruntu, zmiana przeznaczenia, dzierżawa i emfiteuza oraz kwestie granic i katastru.

Budownictwo

Pozwolenia na budowę, warunki urbanistyczne i techniczne, umowy o roboty budowlane oraz oddanie obiektu do użytku.

Najem komercyjny

Umowy najmu i podnajmu powierzchni biurowych, handlowych i magazynowych, w tym warunki wykończenia, indeksacji i rozwiązania.

Własność cudzoziemców

Doradztwo co do ograniczeń dla nierezydentów, zwłaszcza przy gruntach rolnych, oraz co do zgodnych z prawem alternatyw.

Samowola budowlana

Legalizacja obiektów wzniesionych bez pozwoleń i korekta rozbieżności w rejestrze.

Spory

Zaskarżanie tytułu, spory graniczne, rozwiązywanie najmu oraz roszczenia wobec wykonawców i deweloperów.

Jak pracujemy

Od pierwszej rozmowy do zakończenia

Przewidywalny przebieg z pisemnym rezultatem na każdym etapie, dzięki czemu zawsze wiadomo, na czym stoi sprawa i ile kosztuje kolejny krok.

Raport o tytule prawnym

Łańcuch własności, obciążenia, przeznaczenie gruntu i dopuszczalne wykorzystanie, z ryzykami wskazanymi przed podjęciem zobowiązania.

Struktura

Wybór ścieżki nabycia z uwzględnieniem ograniczeń własnościowych, podatków i planowanej inwestycji.

Dokumentacja

Umowy przygotowane, zawarcie u notariusza zorganizowane, a płatność zabezpieczona do czasu wpisu.

Wpis do rejestru

Przeniesienie wpisane, kompletne akta tytułu przekazane.

Dlaczego klienci wybierają nas

Znajomość lokalnych realiów, międzynarodowe standardy

Pracujemy tak, jak oczekują tego działy prawne naszych klientów i ich międzynarodowi doradcy: jasno określony zakres, pisemne opinie, raportowanie po angielsku i żadnych niespodzianek w honorariach.

Opinie po angielsku, napisane tak, by mógł z nich korzystać zarząd nieznający prawa ukraińskiego.
Wycena uzgodniona przed rozpoczęciem prac, ze stawkami ryczałtowymi tam, gdzie pozwala na to zakres.
Za sprawę odpowiada konkretny wspólnik, a nie zmieniający się zespół.
Działamy w Ukrainie od 2003 roku — przez każdy kolejny cykl zmian regulacyjnych.

Pytania

Najczęściej zadawane

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Ukrainie?

Cudzoziemcy i zagraniczne osoby prawne mogą być właścicielami budynków mieszkalnych i komercyjnych oraz gruntów nierolnych. Gruntów rolnych cudzoziemcy posiadać nie mogą; moratorium na ich sprzedaż nierezydentom obowiązuje do czasu referendum. Ukraińska spółka z zagranicznymi wspólnikami również nie może nabywać gruntów rolnych.

Czy rejestr państwowy przesądza o własności?

Nie. Wpis tworzy domniemanie, ale nie sanuje wad czynności leżącej u jego podstaw. Tytuł nabyty od sprzedającego, którego własne nabycie było nieważne, może zostać podważony, a bieg przedawnienia liczy się od chwili, gdy uprawniony dowiedział się lub powinien był dowiedzieć się o naruszeniu. Dlatego badać trzeba cały łańcuch tytułu, a nie sam bieżący wpis.

Na czym polega zmiana przeznaczenia gruntu?

Zmiana przeznaczenia wymaga dokumentacji urządzeniowo-rolnej, zgód właściwych organów i wpisu zmienionego przeznaczenia do katastru. Terminy wahają się od kilku miesięcy do ponad roku w zależności od kategorii i lokalizacji, a wynik nie jest gwarantowany — dlatego powinna to być warunek zawieszający, a nie zadanie po zamknięciu transakcji.

Czy najem należy zawrzeć notarialnie i wpisać do rejestru?

Najem budynku lub lokalu na trzy lata lub dłużej musi być zawarty w formie aktu notarialnego, a prawo wpisane do rejestru. Krótsze umowy tego nie wymagają, ale wpis chroni w razie sprzedaży nieruchomości, a dla najemcy inwestującego w wykończenie ta ochrona zwykle warta jest swojej ceny.

Powiązane

Następny krok

Porozmawiajmy o Państwa sprawie

Proszę napisać, co mają Państwo osiągnąć w Ukrainie. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i poufna — powiemy wprost, czy jesteśmy właściwą kancelarią do tego zadania.

Zamów konsultację +38 044 240 75 10