Can a foreigner buy property in Ukraine?

Foreign nationals and foreign legal entities may own residential and commercial buildings and non-agricultural land. Agricultural land may not be owned by foreigners; the moratorium on its sale to non-residents remains in place pending a referendum. A Ukrainian company with foreign shareholders is also barred from acquiring agricultural land.

Is the state register conclusive as to ownership?

No. Registration creates a presumption but does not cure defects in the underlying transaction. Title acquired from a seller whose own acquisition was invalid can be challenged, and the limitation period runs from when the claimant knew or should have known of the breach. This is why the chain of title, not merely the current entry, must be examined.

What does changing the designated purpose of land involve?

A change of designated use requires land management documentation, approvals from the relevant authorities and registration of the amended designation in the cadastre. Timelines range from several months to more than a year depending on the category and location, and the outcome is not guaranteed — which is why it should be a condition precedent rather than a post-completion project.

Should a lease be notarised and registered?

A lease of a building or premises for three years or more must be notarised and the right registered. Shorter leases need not be, but registration provides protection where the property is sold, and for a tenant investing in fit-out that protection is usually worth the cost.

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Immobiliare ed edilizia

Gli immobili ucraini sono iscritti nei registri, ma l'iscrizione non garantisce il titolo. Conta la storia, e conta se il terreno possa legittimamente essere usato come intendete.

Panoramica

Due domande decidono la maggior parte delle operazioni immobiliari ucraine. La prima è se il titolo del venditore sia solido: occorre ricostruire la catena dei trasferimenti, verificare vizi da privatizzazione e restituzione e individuare gravami mai iscritti. La seconda è se l'uso previsto sia ammesso: il terreno ha una categoria e una destinazione, e su un lotto agricolo non si può costruire finché quella destinazione non viene modificata, e si tratta di un procedimento, non di una formalità.

Assistiamo investitori esteri, operatori immobiliari e conduttori aziendali in acquisti, locazioni e sviluppi. Ci occupiamo anche del limite che coglie impreparati molti acquirenti: cittadini e persone giuridiche straniere non possono essere proprietari di terreni agricoli in Ucraina, e le strutture pensate per aggirare il divieto comportano il rischio di vendita forzata.

Situazioni tipiche

Un investitore acquista un magazzino e deve far verificare titolo e uso consentito.
Un operatore deve far modificare la destinazione di un lotto prima di poter iniziare i lavori.
Una società estera vuole acquistare terreni e deve sapere che cosa può legittimamente possedere.
Un conduttore negozia una locazione di lunga durata e ha bisogno di tutela contro il recesso anticipato.
Un edificio ultimato è stato costruito senza tutti i permessi e non può essere iscritto.

Ambito di attività

Di cosa ci occupiamo

Le attività che seguiamo in quest'area. Un incarico di solito ne combina diverse, anziché limitarsi a una sola voce.

Verifica del titolo

Verifica della storia della proprietà, dei gravami iscritti e non iscritti e del rischio di pretese di terzi.

Acquisto

Contratti preliminari e definitivi, stipula notarile, meccanica dei pagamenti e iscrizione del trasferimento della proprietà.

Terreni

Categoria e destinazione dei terreni, cambio di destinazione d'uso, affitto ed enfiteusi, questioni di confine e catastali.

Edilizia

Permessi di costruire, prescrizioni urbanistiche, condizioni tecniche, contratti di appalto e collaudo delle opere ultimate.

Locazioni commerciali

Contratti di locazione e sublocazione di uffici, spazi commerciali e magazzini, comprese le clausole su allestimento, indicizzazione e risoluzione.

Proprietà straniera

Assistenza sui limiti applicabili ai non residenti, in particolare sui terreni agricoli, e sulle alternative lecite.

Abusi edilizi

Sanatoria degli edifici realizzati senza permessi e correzione delle difformità nei registri.

Controversie

Contestazioni del titolo, liti di confine, risoluzione di locazioni e azioni contro appaltatori e operatori immobiliari.

Come lavoriamo

Dalla prima telefonata alla conclusione

Una sequenza prevedibile con un risultato scritto a ogni fase, così da sapere sempre a che punto è la pratica e quanto costa il passo successivo.

Relazione sul titolo

Catena della proprietà, gravami, destinazione del terreno e uso consentito, con i rischi individuati prima di ogni impegno.

Struttura

Scelta del percorso di acquisto in base ai limiti di proprietà, alla fiscalità e all'intervento previsto.

Documentazione

Contratti predisposti, stipula notarile organizzata e pagamento protetto fino all'iscrizione.

Iscrizione

Trasferimento iscritto e fascicolo completo del titolo consegnato.

Perché i clienti si rivolgono a noi

Conoscenza del contesto locale, standard internazionali

Lavoriamo come si aspettano gli uffici legali dei nostri clienti e i loro consulenti internazionali: perimetro chiaro, pareri scritti, reportistica in inglese e nessuna sorpresa sugli onorari.

Pareri in inglese, redatti perché siano utilizzabili da un consiglio di amministrazione che non conosce il diritto ucraino.
Preventivi concordati prima di iniziare, con compensi a forfait dove l'ambito lo consente.
Un socio nominativamente responsabile della pratica, non una squadra che ruota.
Attivi in Ucraina dal 2003, attraverso ogni ciclo normativo da allora.

Domande

Domande frequenti

Uno straniero può acquistare immobili in Ucraina?

Cittadini e persone giuridiche straniere possono possedere edifici residenziali e commerciali e terreni non agricoli. I terreni agricoli non possono essere di proprietà straniera: la moratoria sulla loro vendita ai non residenti resta in vigore in attesa di un referendum. Anche a una società ucraina con soci esteri è preclusa l'acquisizione di terreni agricoli.

L'iscrizione nel registro statale è decisiva sulla proprietà?

No. L'iscrizione crea una presunzione ma non sana i vizi dell'atto sottostante. Il titolo acquistato da un venditore il cui acquisto era a sua volta invalido può essere contestato, e la prescrizione decorre da quando l'avente diritto ha conosciuto o avrebbe dovuto conoscere la lesione. Per questo va esaminata l'intera catena del titolo e non solo l'iscrizione attuale.

Che cosa comporta cambiare la destinazione di un terreno?

Il cambio di destinazione richiede documentazione di gestione fondiaria, approvazioni delle autorità competenti e iscrizione della nuova destinazione al catasto. I tempi vanno da diversi mesi a oltre un anno a seconda della categoria e della zona, e l'esito non è garantito: per questo dovrebbe essere una condizione sospensiva e non un progetto da svolgere dopo il closing.

La locazione va stipulata per atto notarile e iscritta?

La locazione di un edificio o di locali per tre anni o più deve essere stipulata per atto notarile e il diritto va iscritto. Per le locazioni più brevi non è obbligatorio, ma l'iscrizione tutela in caso di vendita dell'immobile e, per un conduttore che investe nell'allestimento, quella tutela di solito vale il costo.

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Diteci che cosa dovete ottenere in Ucraina. Il primo colloquio è gratuito e riservato: vi diremo con franchezza se siamo lo studio giusto per questo incarico.

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