Can a foreigner buy property in Ukraine?

Foreign nationals and foreign legal entities may own residential and commercial buildings and non-agricultural land. Agricultural land may not be owned by foreigners; the moratorium on its sale to non-residents remains in place pending a referendum. A Ukrainian company with foreign shareholders is also barred from acquiring agricultural land.

Is the state register conclusive as to ownership?

No. Registration creates a presumption but does not cure defects in the underlying transaction. Title acquired from a seller whose own acquisition was invalid can be challenged, and the limitation period runs from when the claimant knew or should have known of the breach. This is why the chain of title, not merely the current entry, must be examined.

What does changing the designated purpose of land involve?

A change of designated use requires land management documentation, approvals from the relevant authorities and registration of the amended designation in the cadastre. Timelines range from several months to more than a year depending on the category and location, and the outcome is not guaranteed — which is why it should be a condition precedent rather than a post-completion project.

Should a lease be notarised and registered?

A lease of a building or premises for three years or more must be notarised and the right registered. Shorter leases need not be, but registration provides protection where the property is sold, and for a tenant investing in fit-out that protection is usually worth the cost.

Accueil/Prestations/Immobilier

Immobilier et construction

Les biens immobiliers ukrainiens sont inscrits au registre, mais l'inscription ne garantit pas le titre. L'historique compte, tout comme la question de savoir si le terrain peut légalement être utilisé comme vous l'entendez.

Aperçu

Deux questions décident de la plupart des opérations immobilières ukrainiennes. La première est de savoir si le titre du vendeur est solide : il faut remonter la chaîne des transferts, rechercher les vices de privatisation et de restitution et identifier les charges qui n'ont jamais été inscrites. La seconde est de savoir si l'usage envisagé est autorisé : le terrain a une catégorie et une destination, et une parcelle classée agricole ne peut être bâtie tant que cette destination n'a pas été modifiée, ce qui relève d'une procédure et non d'une formalité.

Nous conseillons les investisseurs étrangers, les promoteurs et les utilisateurs d'entreprise en matière d'acquisition, de bail et de développement. Nous traitons aussi la restriction qui prend de court beaucoup d'acquéreurs : les ressortissants et les personnes morales étrangers ne peuvent pas être propriétaires de terres agricoles en Ukraine, et les montages destinés à contourner cette interdiction exposent au risque de vente forcée.

Situations types

Un investisseur achète un entrepôt et a besoin d'une vérification du titre et de l'usage autorisé.
Un promoteur doit faire modifier la destination d'une parcelle avant de pouvoir construire.
Une société étrangère souhaite acquérir du foncier et doit savoir ce qu'elle peut légalement posséder.
Un preneur négocie un bail de longue durée et a besoin d'une protection contre la résiliation anticipée.
Un bâtiment achevé a été édifié sans l'ensemble des autorisations et ne peut être inscrit au registre.

Périmètre d'intervention

Ce que nous faisons

Les sujets que nous traitons dans ce domaine. Une mission en combine généralement plusieurs plutôt qu'un seul.

Audit du titre

Vérification de l'historique de propriété, des charges inscrites et non inscrites, et du risque de prétentions de tiers.

Acquisition

Avant-contrats et actes de vente, signature notariée, mécanique de paiement et inscription du transfert de propriété.

Foncier

Catégorie et destination du terrain, changement d'affectation, bail rural et emphytéose, et questions de bornage et de cadastre.

Construction

Permis de construire, prescriptions d'urbanisme, conditions techniques, marchés de travaux et réception des ouvrages achevés.

Baux commerciaux

Baux et sous-baux de bureaux, de commerces et d'entrepôts, y compris les clauses d'aménagement, d'indexation et de résiliation.

Propriété étrangère

Conseil sur les restrictions applicables aux non-résidents, en particulier pour les terres agricoles, et sur les alternatives licites.

Construction sans autorisation

Régularisation des constructions édifiées sans permis et rectification des discordances du registre.

Litiges

Contestations de titre, litiges de bornage, résiliations de baux et actions contre les entreprises et les promoteurs.

Notre méthode

Du premier appel à la clôture

Un déroulement prévisible, avec un livrable écrit à chaque étape, afin que vous sachiez toujours où en est le dossier et ce que coûte l'étape suivante.

Rapport sur le titre

Chaîne de propriété, charges, destination du terrain et usage autorisé, avec les risques identifiés avant tout engagement.

Structure

Choix de la voie d'acquisition au regard des restrictions de propriété, de la fiscalité et du projet envisagé.

Documentation

Actes préparés, signature notariée organisée et paiement sécurisé jusqu'à l'inscription.

Inscription

Transfert inscrit et dossier de titre complet remis.

Pourquoi les clients nous confient leurs dossiers

Connaissance du terrain, standards internationaux

Nous travaillons comme l'attendent les directions juridiques de nos clients et leurs conseils internationaux : périmètre clair, consultations écrites, reporting en anglais et aucune surprise sur les honoraires.

Des consultations en anglais, rédigées pour être exploitables par un conseil d'administration qui ne connaît pas le droit ukrainien.
Un devis convenu avant le début des travaux, avec des honoraires forfaitaires lorsque le périmètre le permet.
Un associé nommément responsable du dossier, et non une équipe qui change.
En exercice en Ukraine depuis 2003, à travers chaque cycle réglementaire depuis lors.

Questions

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Ukraine ?

Les ressortissants et les personnes morales étrangers peuvent être propriétaires de bâtiments résidentiels et commerciaux ainsi que de terrains non agricoles. Les terres agricoles ne peuvent pas appartenir à des étrangers ; le moratoire sur leur vente aux non-résidents reste en vigueur dans l'attente d'un référendum. Une société ukrainienne dont les associés sont étrangers ne peut pas non plus acquérir de terres agricoles.

L'inscription au registre national fait-elle foi de la propriété ?

Non. L'inscription crée une présomption mais ne purge pas les vices de l'acte sous-jacent. Un titre acquis d'un vendeur dont l'acquisition était elle-même irrégulière peut être contesté, et la prescription court à compter du moment où le demandeur a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'atteinte. C'est pourquoi il faut examiner toute la chaîne du titre et non la seule inscription actuelle.

Que suppose le changement de destination d'un terrain ?

Un changement d'affectation exige une documentation d'aménagement foncier, l'accord des autorités compétentes et l'inscription de la nouvelle destination au cadastre. Les délais vont de plusieurs mois à plus d'un an selon la catégorie et la localisation, et l'issue n'est pas garantie : c'est pourquoi cela doit constituer une condition suspensive et non un chantier postérieur à la clôture.

Un bail doit-il être notarié et inscrit ?

Le bail d'un bâtiment ou de locaux conclu pour trois ans ou plus doit être notarié et le droit inscrit. Les baux plus courts n'y sont pas soumis, mais l'inscription protège en cas de vente du bien, et pour un preneur qui investit dans l'aménagement, cette protection vaut généralement son coût.

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