Can a foreigner buy property in Ukraine?

Foreign nationals and foreign legal entities may own residential and commercial buildings and non-agricultural land. Agricultural land may not be owned by foreigners; the moratorium on its sale to non-residents remains in place pending a referendum. A Ukrainian company with foreign shareholders is also barred from acquiring agricultural land.

Is the state register conclusive as to ownership?

No. Registration creates a presumption but does not cure defects in the underlying transaction. Title acquired from a seller whose own acquisition was invalid can be challenged, and the limitation period runs from when the claimant knew or should have known of the breach. This is why the chain of title, not merely the current entry, must be examined.

What does changing the designated purpose of land involve?

A change of designated use requires land management documentation, approvals from the relevant authorities and registration of the amended designation in the cadastre. Timelines range from several months to more than a year depending on the category and location, and the outcome is not guaranteed — which is why it should be a condition precedent rather than a post-completion project.

Should a lease be notarised and registered?

A lease of a building or premises for three years or more must be notarised and the right registered. Shorter leases need not be, but registration provides protection where the property is sold, and for a tenant investing in fit-out that protection is usually worth the cost.

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Immobilien und Bauwesen

Ukrainische Immobilien sind registriert, doch die Eintragung garantiert kein Eigentum. Es kommt auf die Historie an — und darauf, ob das Grundstück rechtlich so genutzt werden darf, wie Sie es vorhaben.

Überblick

Zwei Fragen entscheiden die meisten ukrainischen Immobilientransaktionen. Erstens, ob das Eigentum des Verkäufers belastbar ist — dafür ist die Kette der Übertragungen nachzuverfolgen, auf Mängel aus Privatisierung und Restitution zu prüfen und sind nie eingetragene Belastungen zu ermitteln. Zweitens, ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist: Grundstücke haben eine festgelegte Kategorie und Zweckbestimmung, und auf einer als landwirtschaftlich gewidmeten Fläche darf erst gebaut werden, wenn diese Widmung geändert ist — ein Verfahren, keine Formalie.

Wir beraten ausländische Investoren, Projektentwickler und gewerbliche Nutzer bei Erwerb, Miete und Entwicklung. Wir kümmern uns auch um die Beschränkung, die viele Käufer unvorbereitet trifft: Ausländer und ausländische juristische Personen dürfen in der Ukraine kein landwirtschaftliches Land besitzen, und Gestaltungen zur Umgehung dieser Beschränkung tragen das Risiko eines Zwangsverkaufs.

Typische Fallkonstellationen

Ein Investor kauft ein Lagergebäude und braucht Eigentum und zulässige Nutzung geprüft.
Ein Projektentwickler muss die Zweckbestimmung eines Grundstücks ändern lassen, bevor gebaut werden kann.
Ein ausländisches Unternehmen will Grund erwerben und muss wissen, was es rechtlich besitzen darf.
Ein Mieter verhandelt einen langfristigen Mietvertrag und braucht Schutz vor vorzeitiger Beendigung.
Ein fertiggestelltes Gebäude wurde ohne vollständige Genehmigungen errichtet und kann nicht eingetragen werden.

Leistungsumfang

Was wir tun

Die Aufgaben, die wir in diesem Rechtsgebiet übernehmen. In der Praxis ist ein Mandat meist eine Kombination aus mehreren davon und nicht eine einzelne Position.

Eigentumsprüfung

Prüfung der Eigentumshistorie, eingetragener und nicht eingetragener Belastungen sowie des Risikos von Drittansprüchen.

Erwerb

Vorverträge und Kaufverträge, notarieller Vollzug, Zahlungsabwicklung und Eintragung des Eigentumsübergangs.

Grund und Boden

Widmung und Zweckbestimmung von Grundstücken, Änderung der Nutzungsart, Landpacht und Emphyteuse sowie Grenz- und Katasterfragen.

Bau

Baugenehmigungen, städtebauliche Auflagen, technische Bedingungen, Bauverträge und Inbetriebnahme fertiggestellter Bauwerke.

Gewerbliche Mietverträge

Miet- und Untermietverträge für Büro-, Einzelhandels- und Lagerflächen, einschließlich Ausbau, Indexierung und Beendigungsklauseln.

Ausländisches Eigentum

Beratung zu den für Gebietsfremde geltenden Beschränkungen, insbesondere bei landwirtschaftlichem Land, sowie zu zulässigen Alternativen.

Schwarzbau

Legalisierung ohne Genehmigung errichteter Gebäude und Berichtigung abweichender Registereinträge.

Streitigkeiten

Angriffe auf das Eigentum, Grenzstreitigkeiten, Mietvertragsbeendigungen sowie Ansprüche gegen Bauunternehmen und Projektentwickler.

Wie wir arbeiten

Vom ersten Gespräch bis zum Abschluss

Ein vorhersehbarer Ablauf mit einem schriftlichen Ergebnis in jeder Phase, damit Sie jederzeit wissen, wo die Sache steht und was der nächste Schritt kostet.

Eigentumsbericht

Eigentumskette, Belastungen, Widmung und zulässige Nutzung — mit den Risiken, benannt vor der Bindung.

Struktur

Wahl des Erwerbswegs unter Berücksichtigung von Eigentumsbeschränkungen, Steuern und dem geplanten Vorhaben.

Dokumentation

Verträge erstellt, notarieller Vollzug organisiert und die Zahlung bis zur Eintragung abgesichert.

Eintragung

Übergang eingetragen und die vollständige Eigentumsakte übergeben.

Warum Mandanten uns beauftragen

Lokale Kenntnis, internationale Standards

Wir arbeiten so, wie es die Rechtsabteilungen unserer Mandanten und deren internationale Berater erwarten: klar abgegrenzter Leistungsumfang, schriftliche Stellungnahmen, englischsprachige Berichterstattung und keine Überraschungen beim Honorar.

Beratung auf Englisch, formuliert so, dass ein Vorstand ohne Kenntnis des ukrainischen Rechts damit arbeiten kann.
Honorarschätzungen vor Arbeitsbeginn abgestimmt, mit Festpreisen, wo der Umfang es zulässt.
Ein namentlich benannter Partner trägt die Verantwortung, kein wechselndes Team.
Tätig in der Ukraine seit 2003 — durch jeden Regulierungszyklus seither.

Fragen

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in der Ukraine Immobilien kaufen?

Ausländer und ausländische juristische Personen dürfen Wohn- und Gewerbegebäude sowie nichtlandwirtschaftliches Land besitzen. Landwirtschaftliches Land dürfen sie nicht besitzen; das Moratorium für den Verkauf an Gebietsfremde bleibt bis zu einem Referendum bestehen. Auch einer ukrainischen Gesellschaft mit ausländischen Gesellschaftern ist der Erwerb landwirtschaftlichen Landes untersagt.

Ist das staatliche Register für das Eigentum abschließend?

Nein. Die Eintragung begründet eine Vermutung, heilt aber keine Mängel des zugrunde liegenden Geschäfts. Eigentum, das von einem Verkäufer erworben wurde, dessen eigener Erwerb unwirksam war, kann angegriffen werden, und die Verjährung läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem der Anspruchsteller von der Verletzung wusste oder hätte wissen müssen. Deshalb ist die Eigentumskette zu prüfen und nicht bloß der aktuelle Eintrag.

Was gehört zur Änderung der Zweckbestimmung eines Grundstücks?

Eine Änderung der Nutzungsart erfordert Unterlagen zur Flächenbewirtschaftung, Genehmigungen der zuständigen Behörden und die Eintragung der geänderten Widmung im Kataster. Je nach Kategorie und Lage dauert das mehrere Monate bis über ein Jahr, und der Ausgang ist nicht garantiert — deshalb gehört das in die aufschiebenden Bedingungen und nicht in die Zeit nach dem Vollzug.

Sollte ein Mietvertrag beurkundet und eingetragen werden?

Die Miete eines Gebäudes oder von Räumen für drei Jahre oder länger muss beurkundet und das Recht eingetragen werden. Für kürzere Mietverhältnisse gilt das nicht, doch die Eintragung schützt beim Verkauf der Immobilie — und für einen Mieter, der in den Ausbau investiert, ist dieser Schutz die Kosten meist wert.

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Nächster Schritt

Sprechen Sie mit uns über Ihr Anliegen

Sagen Sie uns, was Sie in der Ukraine erreichen müssen. Das erste Gespräch ist kostenlos und vertraulich — wir sagen Ihnen offen, ob wir die richtige Kanzlei dafür sind.

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